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无锡房产纠纷律师:借名买房风险既然无法规避,那该如何降低?

来源:无锡律师事务所 作者:赖永强 时间:2020-09-14 13:39:08 阅读数:42
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你出人我出钱,再签个产权归属约定,房子归我,心里美滋滋。仅靠亲戚关系,朋友情谊而忽视借名买房的巨大风险,这是给自己曲线挖坑!借名买房的风险是无法规避的,那么哪些措施可以降低借名买房的风险呢?无锡房产纠纷律师提醒:借名买房风险大,一不小心人财两空。

 


一、借名买房的定义

借名买房是指实际购房人借名义购房人之名义购房,并将房屋登记在名义购房人名下的行为。这种行为产生的主要原因有:规避限购政策、取得具有特定身份的优惠、转移财产逃避债务、隐藏真实的财产信息。

 

二、借名买房的实际购房人将面临的风险将有哪些?

1、登记购房人反悔不承认借名买房的事实或者登记购房人死亡,其继承人不了解、不承认借名之事。

2、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。比如登记购房人的配偶以婚姻法的相关规定提出异议,否认借名买房的事实,要求确认该房产为夫妻共同财产。

3、房产被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行。

 

三、借名买房的认定规则

在现行的法律体系的规定而言,借名买房的行为其实并不必然无效。名义购房人与实际购房人之间达成的借名买房协议本质上属于委托合同关系,只要主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益,那么即便存在通过借名买房规避限购政策的行为,由于该行为没有违反法律法规的强制性规定,当事人之间的合同关系也会被认定为有效。但是实际购房人与名义购房人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力。实际购房人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。

借名买房纠纷中,借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的“真实权利状态与登记状态不一致”,其为该房屋的真实权利人。“真实权利状态与登记状态不一致”存在的可能性或制度根源在于,法律赋予不动产登记(簿)在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力,这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。

 

对于权利人认定,目前司法实践领域存在如下两类规则:

物权说认为:

若根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据,能够证明在双方之间形成了借名买房关系,则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权,名义购房人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人,但这并非当事人的真实意思表示,据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础,从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致,此时,不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定,从而应回归真实权利状态,故当事人请求确认物权的,应予支持。

债权说认为:

在借名买房中,名义购房人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的,并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,故是唯一合法的房屋所有权人,实际购房人与名义购房人人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力,实际购房人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。

 

【律师建议】

借名买房风险不可绝对避免,如果真的需要通过借名的方式买房,可以采取以下措施尽量降低风险:

1、实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。

2、实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。

3、让名义产权人将该房产抵押给实际产权人。

 

针对相关房产问题,如有任何疑问和需要,欢迎联系江苏昶兴律师事务所无锡房产纠纷律师(18014190572)!

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