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无锡合同纠纷律师:中介倒闭跑路,房东和租客该怎么办?

来源:无锡律师事务所 作者:陆姣姣 时间:2020-10-29 16:35:56 阅读数:78
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中介倒闭跑路,房东和租客该被骗,该如何处理?房东可以收回自己的房子,要求租客腾房吗?租客可以拿回自己的租金?无锡合同纠纷律师提醒仔细小心,谨慎核查!

 

近日,关于租房出现纠纷的新闻层出不穷。在杭州、上海等地多家长租公寓爆雷,公司倒闭,租客被骗租金。据了解,这些公寓大都采取“高收低租”的策略,甚至还和金融借贷绑定,吸引了不少房东和租客。孰不知,这种模式一开始就蕴含着巨大的风险。

 

一、 房东如何处理

房东(出租人)可以基于合同的相对性,房东可以选择起诉中介公司,解除双方签订的合同并追究相应的损失,法院判决解除合同后,再诉请腾退房屋。

 

二、 租客如何处理

租客(次承租人)可以根据合同的相对性,起诉中介公司(承租人),要求解除租赁合同,并要求中介公司返还剩余房租。当然,有证据证明中介公司仅为房东出租的代理人,还是要求继续履行合同为宜。涉及到可能发生的经济犯罪行为时,应及时报警。

 

房东是否有权收回房屋?

让我们一起看以下两个案例:

【经典案例一

2018310日,陈某(乙方)与中介公司(甲方)签订《房屋租赁合同》,约定陈某自2018428日至2019427日租赁西安市雁塔区某室。

陈某一次性付清房租及押金共计17550元。陈某于当日交纳完毕租金,中介公司出具收款收据。2018430日,李某向陈某发出搬离告知书,载明陈某所租赁房屋从201710月起至今,拖欠房屋所有权人李某房屋租赁费,请陈某3日内搬离此屋。

人民法院裁判认定:租客陈某有权起诉中介公司解除租赁合同,并要求中介公司退还多余的租金,押金及让公司承担相应的违约责任。

【经典案例二】

202015日,原、被告双方签订《资产委托管理服务合同》一份,约定原告将其所有的座落于上海市松江区某室住房委托被告代理营运出租,委托期限自202017日起至2022321日止,租金支付方式为押一付一。合同第八条第()项第1目约定了逾期支付租金时出租人有权解除合同及违约金标准。

合同签订后,被告于202017日向原告支付了押金2850元,原告将房屋交付被告。之后,被告未按约于2020222日向原告支付首期租金,原告至起诉日多次通过微信向被告催讨租金无果。

人民法院裁判认定:原、被告间的《资产委托管理服务合同》,名为资产委托管理服务合同实为房屋租赁合同,系双方真实意思表示,亦与法不悖,具有法律约束力。双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。

房东可以按约行使单方解除权解除房屋租赁合同,中介公司应当将所租房屋(包括租用的家具电器等)腾退归还房东,中介公司并应当向房东支付所欠租金及违约金。

看了这两个案例,您是否对这个问题,有点大致了解了呢?别急,更劲爆的内容再了解一下。

 

房东与中介公司的关系,决定房东能否拿回自己的房子!

1、租赁合同关系&转租合同关系

当房东与中介公司之间签订的是租赁合同,则双方是属于租赁合同关系,中介公司和租客签订的租赁合同则就是属于转租合同关系。

所以,房东已经与中介公司解除租赁合同,则房东可以是依据物权所有权要求租客腾房。

【有司法观点认为】租赁合同是主合同,转租合同是从合同,主合同解除从合同理应随之解除转租系以承租人租赁权存在为基础,当承租人与出租人的租赁关系消灭时,承租人与次承租人的转租关系也归于消灭。原租赁合同变更、解除或终止,转租合同也随之变更、解除或终止。

【也有观点认为】租赁合同与转租合同相互独立,租赁合同解除,承租人丧失租赁权,转租合同因为丧失实际履行的可能而不得不终止。

但以上观点都不影响房东依据物权请求权要求租客腾房。但是次承租人如果依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定,代承租人支付欠付的租金和违约金,可以抗辩出租人合同解除权,并且代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。未生效的《民法典》第七百一十九条亦有类似的规定。

2、委托合同关系&租赁合同关系

当房东与中介公司签订的并不是租赁合同,而是委托合同,则双方成立的是委托关系。

这时候合同的权利义务约束房东和租客,这种情况下,如果中介公司收取租客支付的租金后跑路,在租客支付了足额租金并未出现其他违约的情况下,房东是无权直接赶走租客并收回房屋的。

注意!需要区分!

如果租客在订立租赁合同时不知道中介公司与房东之间的代理关系的,该合同直接约束中介公司和租客。如同行纪合同一样,行纪人与第三人签订的合同,合同订立后就约束行纪人和第三人。

 

【律师提示】

当您作为租客在承租属于转租的房屋类型时,请谨慎小心,仔细核实对方的资信,综合市场价格,注意一次性支付长期租金的约定方式,毕竟系转租,此时出租方并非房子的所有权人,一次性支付长期租金将可能造成您的巨大损失。

为了进一步规范住房租赁市场,住建部就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见,意见中指出:

①住房租赁企业应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力,禁止哄抬租金、捆绑诱导消费贷款等扰乱市场秩序的行为。

②住房租赁企业、房地产经纪机构未按照规定办理备案的,由房产管理部门责令限期改正;逾期不改正的,责令停业,可以并处2万元以上10万元以下的罚款。

③出租人未经承租人同意擅自进入租赁住房,采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退租赁住房,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

租房别怕被骗,,昶兴律师给您撑腰,捍卫您的合法权益。

 

针对租房、合同相关问题,如有任何疑问和需要,欢迎联系江苏昶兴律师事务所无锡合同纠纷律师(18014190572)!

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