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无锡房产律师:被抵押的房子可以买卖吗?

来源:无锡律师事务所 作者:张阗 时间:2019-12-04 10:09:42 阅读数:489
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未经抵押权人同意的抵押物买卖合同有效?被抵押的房子可以买卖吗?无锡房产律师【18014190572】为您详细解读!

无锡房产律师:被抵押的房子可以买卖吗?


《中华人民共和国物权法》(下简称《物权法》)第一百九十一条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定,是否意味着未经抵押权人同意的抵押物买卖合同无效呢?

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”

根据以上买卖合同司法解释的规定,抵押人未经抵押权人同意出卖抵押物的,抵押物买卖合同有效,出卖人根据合同约定及法律规定承担相应责任。以下以(2018)10民终98号民事判决作为例证。

江西省抚州市中级人民法院认为:关于李志刚与刘文泉、金佩之间房屋买卖合同的效力问题。

根据《物权法》第一百九十一条第二款规定,本案刘文泉、金佩作为抵押人,其所有的涉案房屋已经抵押给上饶银行南城支行并办理了抵押登记,且在与李志刚签订房屋买卖合同时未经上饶银行南城支行同意,故其对涉案房屋进行转让属无权处分。

根据《买卖合同解释》第三条规定,上饶银行南城支行以刘文泉、金佩不得转让抵押物为由主张合同无效,依法不能得到支持。

至于本案房屋买卖合同能否履行的问题。因涉案房屋已经抵押并办理抵押登记,如继续履行交付房屋的约定,将与《物权法》第一百九十一条第二款“关于抵押财产不能转让”的规定相违背,属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上不能履行”的情形,对李志刚要求继续履行合同的诉请应予驳回。

一审判决李志刚与刘文泉、金佩之间房屋买卖合同有效及驳回李志刚要求履行合同的诉请并无不当,应予支持。

 

抵押权人同意转让抵押物的是否丧失抵押权

有不同裁判观点

未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,那么经过抵押权人同意转让抵押物的,抵押权人是否丧失对抵押物的抵押权呢?

根据笔者检索的案例看,就抵押权人同意转让抵押物的是否丧失对抵押物的抵押权有不同裁判观点,其中还存在二审法院与再审法院在这一问题上观点相左的情形。

另外,在《民法典分则物权编》起草过程中,关于抵押权追及于转让的抵押财产第一次得到立法机关的认可。

2018315日《民法典征求意见稿》第一百九十五条规定“抵押期间,抵押人转让抵押财产的,应当通知抵押权人。当事人另有约定的,依照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

对此条文内容,在2018827日《民法典各分编(草案)》和2019412日《民法典物权编(草案二次审议稿)》第一百九十七条均直接沿用,未作任何修改。

(一)抵押权人同意转让抵押物,并不因此丧失对抵押物的优先受偿权。

1、(2017)苏执复128号执行裁定中,江苏高院认为,武进建行虽然向常州市武进区住房和城乡建设局出示《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,但其未明确表示已放弃抵押权;龙德公司与钱逸华签订的商品房买卖合同亦注明了抵押情况,龙德公司、钱逸华在签订商品房买卖合同时已明知案涉房产所占土地的抵押情况;行政管理部门对武进建行的抵押权并未登记注销,且已发生法律效力的常州中院(2015)常商初字第235号民事判决,亦判决武进建行有权对案涉抵押财产进行折价或者以拍卖、变卖所得价款进行受偿。从以上事实表明,武进建行虽然同意销售案涉房屋,但其并未放弃用销售价款清偿抵押债权的权利,故不能视为其已放弃抵押权。

2、(2018)琼民终15号二审判决中,海南高院认为,海控公司虽然就案涉房屋办理了抵押登记,但如果其同意转让已办理抵押登记的案涉房屋,可视为在抵押物即案涉房屋的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金。

但在(2018)最高法民申6179号再审审查裁定中,最高法院认为,就本案而言,王国华在与鑫东源公司于2014525日签订《商品房预售合同》之前,案涉房屋已于2014428日抵押登记给海控公司。即便海控公司在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋,也不能由此认定海控公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。

(二)抵押权人同意转让抵押物,视为放弃抵押权,其只能对买受人支付的价金行使代位权,不能再追及于抵押物行使物上抵押权。

2016)最高法民申887号再审审查裁定中,最高法院认为,双方争议的焦点是:抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下,能否认定抵押权消灭。

首先,《物权法》第一百七十七条规定,债权人放弃担保物权的,担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下,能否认定抵押权已经消灭,结合《物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定,可以作出这样的理解,本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则,如果抵押权人同意转让抵押物的情况下,则不应由受让人代为清偿债务,在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金。

本案中,农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》,同意转让抵押物,应视为放弃抵押权,此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权,其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权,而不能再追及于物上抵押权。至于农行道外支行因无法行使价金代位权而造成的损失,系农行道外支行与中财公司的债权债务关系,当事人应当另行主张。

 


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