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无锡离婚律师:同居期间合资购买的不动产如何分割?

来源:无锡律师事务所 作者:赖永强 时间:2019-11-11 15:30:49 阅读数:413
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近年来,涉及解除同居关系以及分割财产的案件日趋复杂,多数情况下,同居关系与婚姻关系非常接近,除了两张纸(结婚证),几乎没有区别。然而,在起诉同居析产的情况下,同居关系的处理与婚姻关系有着不小的区别。经过结婚登记的夫妻在婚烟关系存续期间,一方或双方所得的财产,除《婚烟法》第十八条列举的财产以外,均为夫妻共有财产,夫或妻对共有财产享有平等的处分权。无锡律师所的离婚律师认为:同居关系析产则是以财产取得方式确定产权,应按照一般共有财产进行分割,涉及不动产时还需考虑双方的出资情况。

无锡离婚律师:同居期间合资购买的不动产如何分割?


案例分析

一、基本案情

2005年年初,卢某、庞某开始恋爱同居。20068月,双方自愿解除同居关系。

200584日,双方与莫某签订了房地产买卖合同,约定由双方向莫某购买位于基江市赤坎区新城愉馨苑某房屋,房屋建筑面积为177.56平方米,价款40万元。

2005628日,卢某变卖了自己位于湛江市赤坎区湾北路一处房屋,价款9.3万元。2005818日,卢某在其个人的单位住房资金支取了4万元,同日庞某也在其个人的单位住房资金支取了3.4万元。双方交付了首期购房款16万元,于2006811日支付了契税完税费12006.50元,两项款合计172006.50元。

2005823日,双方与中国银行湛江分行签订了房屋抵押贷款合同,按揭贷款24万元,每月还贷款本息的开户名为卢某。2005818日,取得了涉案房屋的房地产权证和房地产权共有()证,该房屋为卢某、庞某共同所有。

2006814日,卢某用上述房屋抵押向朋友借款24万元。200696日,卢某向中国银行湛江分行提前偿还按揭贷款20万元。剩余的贷款本金和利息,卢某已每月陆续全部还清。

2006815日,双方签订了房屋共有权转让协议,协议载明:1、甲方(庞某)愿意将自己与乙方(卢某)共有涉案房屋的所有权全部无偿转让给乙方,房产面积177.56平方米(粤房地证第C3657734)2、乙方在近段时间不会进行房产过户手续,如果需要过户,甲方将积极配合乙方办理相关手续。

此后,双方对该房屋的分割产生纠纷,卢某遂于2010419日向法院提起诉讼。法院委托广东万诚房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行评估,价值为80.26万元。贷款账户从按揭贷款直至提前还贷20万元期间,偿还贷款的数额为21646.90元。

二、裁判结果

广东省湛江市赤坎区人民法院经审理认为,20058月,卢某出资13.3万元,庞某出资3.4万元,双方先交付首期房款16万元,余款24万元由双方共同向银行按揭货款分期20年支付购买了金沙湾房屋。解除同居关系后,卢某已于200096日向朋友借款24万元提前偿还了银行按揭贷款20万元,剩余的贷款卢某至今已全部还清。

根据解除同居关系前双方已签订的房屋共有权转让协议,庞某已表示愿意将自己对涉案房屋共有的所有权份额全部无偿转让给卢某,此协议有关内容不违反法律规定,应予照准。卢某请求对该房屋按各自投资所得份额进行分割,应予支持。

宣判后,庞某不服一审判决,提起上诉。

广东省湛江市中级人民法院经审理认为,关于共有财产的处理原则及分割,争议的房产在产权证中对双方的所有权性质已明确登记为共同共有,因此对争议共有财产应按分割共同共有原则处理。

据《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则》若干问题的意见试行)》第90条之规定,本案双方是基于同居恋爱关系共同购置房产,双方的基础共同关系具有一定特殊性,应予以考虑。虽然该房屋产权证中注明庞某为房屋共同共有权人,但双方对该房产证确定的权利归属本身有异议,且双方针对该房产的出资事实分别进行了举证证明,因此,不能仅凭房产证之共同共有性质证明双方享有等额权利。庞某主张对共有房产应按等份分割原则处理,只是基本符合法律精神,但不能简单地理解为各占50%进行分配,应从公平合理角度出发,考虑共有人对共有产的投资多少即实际出资情况酌情分配。

至于庞某提出解除同居关系分割财产应参照夫妻共同财产进行分割的间题,因双方不是合法的夫妻关系,也没有形成事实上的夫妻关系,因此庞某主张按夫妻共同财产进行分割理据不足。

综上、综合考虑双方对讼争房屋的投资情况、实际需要等,可酌情确定庞某分得讼争房屋权利的30%,卢某分得讼争房屋权利的70%。

 

律师观点

一、同居期间共同购置财产的处理原则

199421日起,我国不再有条件地承认事实婚姻,如果在1994年之前符合法定婚姻条件,男女双方以夫妻名义同居,在199422日之后起诉离婚的应按事实婚姻处理。对于事实婚姻,其财产分割应按法定夫妻共同财产分割原则处理。

不构成事实婚姻的同居、虽然表面具有法定婚姻某些特点,但两者性质不同,夫妻共同财产具有人身关系属性,受婚姻法特别制约,同居期间购置的财产类似合伙投资性质

虽然有人提出同居关系可以参照适用婚烟法的夫妻共同财产的处理原则来处理同居期间购置的共同财产,本案上诉人庞某也提出了这种主张,但从最高人民法院为审理同居生活案件专门制定的《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》就可以看出,法院区别对待同居关系与婚姻关系案件的审理。

该意见第10条规定:“解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。”就已经明确同居期间购置的财产只能按一般共有财产处理,并不能参照夫妻共同财产分割原则处理。

二、登记为共同共有之房产分割时仍应考虑出资情况

《民法通则意见》第90条规定:“在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产,应当根据婚姻法的有关规定处理。

该条明确了一般共同共有财产的分割原则,也表明法律规定了均等分配只是分割共同共有的一个原则性要求,贡献大小是考量分配的另一个必不可少的重要因素,而共有财产的贡献大小,具体来说主要是指共有人的出资份额。没有明确约定份额的共同共有财产必定等额分配是不正确的。均等分配与出资额都是共同共有分割须考虑的情况。


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