一、何为凶宅？

并非发生过死亡事件的房屋就是凶宅。

在司法实践中，法院多以房屋内“发生过非正常死亡事件”来界定“凶宅”。病故一般属于正常死亡，“非正常死亡”包括自杀、凶杀，而对于意外事件导致的死亡是否属于非正常死亡，各地法院有不同观点。

如有的法院认为一氧化碳中毒死亡并非凶杀、自杀等非正常死亡事件【（2013）普民四（民）初字第603号】，而有的法院认为一氧化碳中毒死亡属于非正常死亡【（2014）朝民初字第28410号】。

二、“凶宅”买卖合同纠纷有哪些解决路径？

1．以出卖人在合同签订时，存在欺诈为由主张撤销

无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初8495号伏金秋、颜悦与叶允青、王莉珉等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书：

关于本案房屋买卖合同是否因欺诈而撤销的问题。本院认为，李金平的行为已构成欺诈，理由如下：

当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的相关信息应当予以披露。

本案中，案涉房屋内曾发生人员自缢身亡事件，尽管房屋本身的使用价值并未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利的因素，且房屋往往会因此贬值。因此，该“自缢身亡”信息对伏金秋是否愿意与李金平交易及以何种条件进行交易有重大影响。

本案在房屋交易过程中，李金平认可未向伏金秋透露案涉房屋发生过非正常死亡的事实，其虽称告知过中介公司，但亦未提供证据佐证，且告知中介方亦不能认定已完成告知伏金秋、颜悦的义务，因此李金平隐瞒这一重要信息的行为，使伏金秋在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同，并进行了房屋变更登记手续，已构成欺诈，伏金秋方有权撤销该合同。

2．以买受人在合同签订时，存在重大误解为由主张撤销

连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初10152号姚艳娇与任桂花、连云港房管家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书：

本案的争议焦点为：原告是否有权撤销原被告双方签订的《存量房买卖合同》。

《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。

《民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

本案中，被告姚艳娇在签订合同之前并未告知原告涉案房屋曾经发生过意外死亡事件。然而，受传统观念影响，如果出售的房屋内发生过意外死亡事件，一般都会给购房者造成内心的恐惧，影响购房意愿，况且本案中涉案房屋发生意外死亡事件是在数日之后才被发现。被告在签订合同之前应当将该情况如实告知原告，因被告未履行告知义务，导致原告对涉案房屋的状况产生错误的认知，已构成重大误解。因此，其有权利要求撤销房屋买卖合同，故对原告该项诉求本院予以支持。

3．以房屋存在质量瑕疵为由主张解除

广东省清远巿清城区人民法院（2019）粤1802民初3598号黄莉梅与赖海云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书：

本院认为，本案争议焦点原告请求合同解除的条件是否成就。

本案中，原、被告约定的涉案房屋交付使用日期为银行放款当天，涉案房屋在未交付原告使用前发生了凶杀案件。虽然涉案房屋可实际居住使用，但作为日常生活居住的房屋，其不仅仅是一个独立的生活空间，而是家庭生活的必要载体，承载了人们诸多情感因素。因此，人们总是尽可能地择吉而居。这样的想法和愿望无可厚非，法律、行政法规既不能也不应当对于人们追求美好生活的愿望予以禁止和否定，而每一个人都应当对这样的风俗给予尊重和遵守。一个曾经发生过非正常死亡事件的房屋，显然与人们这样的善良愿望相违背。基于人们趋吉避凶的善良愿望，人们往往会因为房屋涉及非正常死亡事件而产生心理上的忌讳从而不愿购买，即使购买，一般也建立在房屋价格有相当程度优惠的基础上。

基于涉案房屋在房屋买卖合同未履行完毕前存在了物之瑕疵，影响了房屋的交换价值，房屋质量已不符合质量要求，根据合同法第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，原告有权要求解除合同，故对原告请求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。

【预防建议】

为了在出现相关争议时能更有利于买受人，建议买受人在书面房屋买卖合同中即明确约定所购房屋在交付买受人前其内未发生过非正常死亡事件。有了明确约定，在“凶宅”事实暴露时，买受人就可以更有力的诉诸法院，请求撤销或解除合同，这样也更容易获取法院的支持。

针对房屋买卖相关合同纠纷问题，如有任何疑问和需要，欢迎联系江苏昶兴律师事务所无锡合同纠纷律师（18014190572）！