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无锡房地产拍卖律师:公告不合法,司法拍卖被撤销!

来源:无锡律师事务所 作者:孙伟 时间:2020-05-25 15:19:32 阅读数:329
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【案例索引】

审理法院: 上海市松江区人民法院

案  号: (2017)沪0117执异164

案  由: 执行

裁判日期: 20171024

 


案情介绍

中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区支行与被执行人上海百能空调工程材料有限公司、王秋华、戴菊华公证债权文书纠纷一案中,上海市松江区人民法院作出民事判决书,主要内容:

上海百能空调工程材料有限公司支付截止2015713日的借款本金1480万元和利息31001.43元,以及支付自2015713日起至执行完毕日止的罚息以及实现债权、抵押权所支付的费用(包括公证费45000元)。

上海百能空调工程材料有限公司以其名下坐落于海市奉贤区青村镇湾张村XXX9101112131415幢房屋对上述债务提供抵押担保,王秋华、戴菊华以个人财产及夫妻共有财产为上述债务提供连带保证责任担保。

执行中,查封了被执行人上海百能空调工程材料有限公司名下坐落于海市奉贤区青村镇湾张村XXX9101112131415幢房屋。沪房地奉字(2012)第5728号上海市房地产权证载明权利人共有11幢厂房。

【公告是如何言明的?】

2017628日,法院就上述查封的7幢房屋在公拍网予以公开网络拍卖,并刊登了拍卖公告,拍卖公告言明:

上海市松江区人民法院将于201781010时至201781310时在‘公拍网’(网址:www.gpai.net)上公开进行网络司法拍卖活动,现公告如下:

一、拍卖标的:上海市奉贤区青村镇湾张村XXX9101112131415幢工业房地产(权证号码:奉XXXXXXXXXX;建筑面积总计:9091.38平方米;房屋类型:工厂)。登记日期:20127月;土地宗地号:奉贤区光明镇9街坊29/4丘;批准用途:工业;土地使用权共用面积:14660.4平方米;土地使用期限:2006918日至2056917日。……

2017810日,上海南晔市政建筑工程有限公司以24860000元在公拍网开展的司法拍卖项目公开竞价中,以最高应价胜出,随后也按约支付了拍卖款项。

法院于201796日出具了拍卖成交裁定书。

【为什么后来又要求撤销?】

后上海南晔市政建筑工程有限公司发现在涉案土地上除了本次拍卖的7幢工业房地产以外,另有4幢住宅楼,因此拍卖公告上的土地使用权面积并非7幢厂房独享。

拍卖公告上对于评估报告并没有全文刊登,仅有三页,无法全面了解拍卖标的物的实际情况。上海南晔市政建筑工程有限公司认为,本次网络司法拍卖的文字说明以及瑕疵说明等信息严重失实,导致其产生重大误解,购买目的无法实现,故要求撤销法院就上海市奉贤区青村镇湾张村XXX9101112131415幢工业房地产权的拍卖。

 

裁判要点及理由

上海市松江区人民法院审查认为,本案争议焦点:

在对讼争房屋拍卖时发布的相关告知材料中载明的另外4幢厂房是否构成严重失实,致使异议人产生重大误解,购买目的无法实现,亦或存在法定免责情形。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应当支持:

(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实,致使买受人产生重大误解,购买目的无法实现的,但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。

本案拍卖标的即坐落于上海市奉贤区青村镇湾张村XXX9101112131415幢工业房地产,其对应的产证号码为奉XXXXXXXXXX,根据该产证载明的房屋信息显示,该产证对应的房屋有910111213141516171819幢厂房,上述厂房对应的土地宗地号均为奉贤区光明镇9街坊29/4丘,而本案的拍卖标的仅为其中的7幢即9-15幢,因此在未得到相关土地管理部门批准分宗的情况下,这部分的拍卖标的显然无法办理独立的房屋产权证明,对于这一点,拍卖公告并未予以公示。

而无法办理产证这一问题显然是拍卖标的物的重大瑕疵,也必然会影响竞买人购买目的的实现,因此异议人提出撤销本次拍卖,法院予以支持。法院执行部门出具的拍卖成交裁定书亦一并撤销。

 

法律依据

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔201510

第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应予支持:

(一)竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;

(二)买受人不具备法律规定的竞买资格的;

(三)违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的;

(四)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的;

(五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的,参照前款规定处理。

 

2、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》法释〔201618

第十二条  网络司法拍卖应当先期公告,拍卖公告除通过法定途径发布外,还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的,应当在拍卖十五日前公告;拍卖不动产或者其他财产权的,应当在拍卖三十日前公告。

拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

 

第三十条  因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

 

第三十一条  当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应当支持:

(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实,致使买受人产生重大误解,购买目的无法实现的,但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外;

(二)由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误,严重损害当事人或者其他竞买人利益的;

(三)竞买人之间,竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;

(四)买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的;

(五)违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的;

(六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

 

3、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发〔20045

第二条  人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前,应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时,应当出示本人工作证和执行公务证,并出具协助查询通知书。

人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时,应当出示本人工作证和执行公务证,并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。

 

第五条  人民法院查封时,土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的,以权属登记为准。

在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时,应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

 

针对房地产拍卖相关问题,如有任何疑问和需要,欢迎联系无锡律师事务所江苏昶兴律师事务所的无锡房地产拍卖律师(18014190572)!

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