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无锡房地产律师:二手房买卖水深,这三点风险你一定要知道!

来源:无锡律师事务所 作者:吴逸 时间:2020-05-09 16:21:51 阅读数:232
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房屋买卖可能涉及到彼此的重大利益,是一件重要的事情,那么二手房买卖中存在哪些常见风险呢?无锡律师事务的房地产律师提醒:二手房买卖水深,这三点风险你一定要知道!


 

相比于直接从开发商处购买房产,从房产中介或业主本人手中购买二手房的法律风险无疑是要更高的。主要风险可以归结为以下三类:

1、单方毁约;

2、买方银行贷款出现问题导致无法履行合同;

3、税费争议。

下面我们分别细说。

 

1、单方毁约

二手房买卖中,单方毁约的情况并不少见。由于房屋本身的价值比较高,涉及的利益比较大。因此不论是买方还是卖方,都存在单方毁约的可能。

比如当房价涨幅较大时,卖方可能会认为自己卖的价格低了,同样的如果房价出现较大幅度的下跌,买方则也存在毁约杀价的可能。

面对单方毁约,运用法律手段维权自然不必多言,问题在于怎么维权,是用定金罚则还是用违约金约定?这个自然要根据实际情况选择对自己最有利的方式。

另外在此之前还得厘清自己签的合同性质是什么,也许所签的并非《商品房买卖合同》,而是《定金协议》或《居间协议》,合同的性质不同,违约责任的承担自然也不同。站在预防的角度来看,谨慎草签合同,积极办理网签无疑是最简单且行之有效的办法。除了能避免一房二卖外,网签合同都是制式合同,内容完备、不易产生争议。

 

2、银行贷款

房产贷款出现问题在现实中也十分常见,通常表现为贷不到款或贷不到足额的款。原因也很简单,一是买方个人资信有问题,二是信贷政策不允许。

既然这么简单,为什么现实中还总是出现房产贷款问题呢?这就不得不提一提我国房地产交易市场那混乱无比的信贷产业了。

一个房地产中介要是不能拍胸脯说能保证足额贷款,几乎都不好意思说自己是做中介的。诚然,我们要肯定有些中介确实是有门路能切实解决一些贷款问题,但不是每个中介都有这个本事,有本事的中介也不是能解决每个人的问题。

信贷产业中很多银行往往也没能扮演好自己应当扮演的角色,比如把消费贷掺入房贷之中。站在银行的角度,消费贷资金流入房地产市场无疑是违规操作;站在贷款者角度,利用消费贷购房,一是可能会影响征信系统,二是会面临更沉重的还贷压力。

律师提醒:

就贷款问题,买方切记要自己咨询相关银行,不要盲目听信中介的保证。如果中介找的贷款银行是小银行则更是要谨慎对待。

 

3、税费争议

房产买卖涉及的主要税种有增值税、契税及个人所得税。理想状态下,由于税收法定,税费问题本不该成为买卖合同上的一大纠纷点,不过现实却并非如此。

一是我国税收规定比较复杂,买卖双方在理解上可能会存在一定的偏差;二是买卖双方有时会对税款问题进行约定,这类约定在合同实际履行时会产生一定的问题。

关于在合同中约定税的缴纳条款的效力问题,有人会认为是违反法律强制性规定而无效,实际上不尽然,比如契税就是可以约定的。

单纯在合同中约定谁负担多少税,并不会影响税务机关按照规定征税,其本质只是买卖双方行使自己对财产的处分权。也正是因为如此,在合同履行时税务机关会无视你的约定依法征税,这就会对一些约定的实际履行产生影响。

比如常见的卖方只谈到手价,约定买方包增值税、个人所得税。如果卖方在合同金额中不把这些钱加进去,而是简单约定一句由买方承担。到时候税务机关依然会向卖方征收增值税、个人所得税,卖方得事后再向买方索取,买方给不给则另说。

 

针对二手房买卖相关问题,如有任何疑问和需要,欢迎联系江苏昶兴律师事务所无锡房地产律师(18014190572)!

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