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小区车库到底属于谁?住房公摊知多少

来源:无锡律师事务所 作者:梅燕 时间:2019-09-02 10:00:13 阅读数:449
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目前,中国的房产泡沫尚未呈现,稍有积蓄的,买房依旧是首选。2019年住建部出台了《住宅项目规范(征求意见稿)》,该意见稿列明“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。各地在办理不动产登记的时候多多少少还是贯彻了相关精神的,现有的不动产登记证上除载明房屋建筑面积及专有建筑面积外,还增加了分摊建筑建筑面积以及分摊土地使用权面积。这里面就涉及小区车位到底属于谁的问题。 无锡知名律师梅燕律师为你条分缕析。

笔者认为,该规定实际上治标不治本,购房者从来都知晓,房产证上的面积包含了专有面积以及公摊面积。仅要求以套内使用面积进行交易,并不能增加交易的透明度。公摊面积并不会因为以套内面积交易而消失,业主的诸多权利还是需要通过对公摊面积的认定来明确。本文就公摊面积部分稍做论述。

房屋公摊可供参考的法律法规如下: 

《建设部关于印发<商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则>(试行)的通知》

第八条  公用建筑面积由以下两部分组成:

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积; 

2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

第九条  公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。

 《北京市国土资源和房屋管理局关于重新印发《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知

 第五条  公用建筑面积分摊原则

 (一) 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

 (二) 为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。

 (三) 公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

 公用建筑面积按以下方法计算:

 依据上述规则,我们基本可以理出两个初步的公式:

 1、 整栋建筑物的建筑面积-整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和-已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积=整栋建筑物的公用建筑面积

 2、 各户公摊建筑面积=整栋建筑物的公用建筑面积×(各户的套内建筑面积÷单元内建筑面积之和)

 一般购房者在购房时,除了看一下房屋的基本结构、单价外基本上不会深究所购房产的公摊建筑面积到底是多少,该数据正确与否。除了信息不对称外,在有测绘报告的情况下,大部分购房者亦不想麻烦。笔者检索了裁判文书网上的相关文书,基本上没有单独对户内公摊面积有异议而提起的诉讼。

 业主关注度比较高的是车位问题。随着2016年一则“全国首例小区车库之争”的新闻在朋友圈疯传后,业主群里渐渐习惯性地认为小区的地下车位理所当然归属业主。然而事实情况是怎样的呢?笔者检索了一下裁判文书,新闻源头系南京星汉城市花园小区,关于该小区车位的判例仅一例,南京市鼓楼区人民法院2014年的判决(案号(2013)鼓民初字第1656号)。

 事实部分

 “经审理查明,1998年,被告星汉置业公司经建设、规划部门的许可建设星汉城市花园小区,并按《南京市规划局建筑工程规划设计要点通知》的要求,以0.2车位/户的标准建设了地下车库。建成后的小区,土地使用权面积为7697.60平方米,共用分摊面积为7697.60平方米。地下车库的建筑面积为2794.46平方米,规划核准为36个车库(被告实际建设59个车库),作为独立于商品房建筑面积的部分在《南京市预售商品房备案证明》和《商品房屋登记备案平面图》中得到了反映,但未取得独立的销售许可证。

 2000年被告按高档商品房定价办法对星汉城市花园商品房自行定价销售,并以均价100000元/车库的价格向小区业主出售地下车库的使用权,车库使用权的年限同业主购买商品房的年限。现被告已出售35个车库,其余24个车库由原告委托物业公司出租,收益归全体业主。”

 法院认定部分

 本院认为,业主委员会是业主大会的执行机构,体现的是全体业主的意志,本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系,作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼,故系本案适格主体,被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见,本院不予采纳。

 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,归业主共有。

 星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个,实际建设59个,故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中,按照20041215日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。

 因此,星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个,原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利,依据不足,本院不予支持。被告已交付了24个车库,尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主,原告要求移交车位的请求实际无法履行,故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。

 律师总结

 从上述信息中可以看出,法院判定车位归属的首要条件:“是否独立于商品房建筑面积”,如果不独立,那么该部分车位计入了业主的公摊面积物业就应当归业主共同所有。

 涉案的车库独立于商品房建筑面积,但法院还是判定了部分车位归业主占有、使用、收益,为何?法院援引的法条:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,归业主共有。根据该条解释,即使未计入公摊的车位,若在规划用于停放汽车的车位外占用业主共有部分增设的车位应归业主共有。

 故此,房屋公摊除了关系到我们承担了多少单元内的公摊,亦关系到小区内部的公摊问题,同样关系到业主所购买或租赁的车位的归属问题。感兴趣的可以问开发商要下数据,算算到底家里被公摊了哪些部分,说不定楼下的车位也是业主共有的……

 


相关标签: 民商事诉讼 , 知名民事律师


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