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民商事诉讼

房价上涨卖方毁约,方来红律师代理买方赢回差价损失

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2018年2月12日,我所方来红主任代理的一起房屋买卖合同纠纷案件历时一年多,终于收到无锡市中级人民法院二审判决。鉴于该案具有一定的典型性,故整理成案例,以飨读者。


【案情简介】


2016年8月,陈某、李某夫妇与丁某签订《房屋转让协议》,约定陈某、李某将其所有的某某花园房屋出售给丁某,成交价为94.2万元,丁某签约时支付定金1万元。合同另约定在产权转移登记当天(双方约定于2016年10月20日办理产权转让手续)丁某将23万元首付款支付给陈某、李某。如任何一方中途毁约,需赔偿另一方违约金10万元。 


合同签订后,丁某发现案涉房屋的所有权人为李某某(未婚),其系李某、陈某之子,且案涉房屋设定了抵押,案涉合同签订时李某某已去世。丁某在得知上述事实后,愿意继续购买,但李某、陈某要求丁某提高首付比例,双方由此产生争议,陈某、李某遂拒绝履行合同。


丁某于2016年11月3日向法院起诉,请求判令解除双方签订的房屋转让协议并要求陈某、李某返还定金1万元及利息;要求陈某、李某支付违约金10万元并赔偿损失。


为确定差价损失,丁某就案涉房屋的价值申请鉴定,经鉴定,案涉房屋在2017年1月11日的市场总价为128.77元,比合同约定的94.2万元高出34.57万元。




陈某、李某于2017年1月11日提起反诉要求解除合同并要求丁某承担违约金。


庭审中,陈某、李某又抗辩其非案涉房屋产权登记所有人,无权处分案涉房屋,其与丁某所签房屋转让协议无效。


法院主持原、被告双方调解时,陈某、李某提出将案涉房屋的合同价提高30万元方肯出售,遭丁某拒绝。




【争议焦点】 


一、双方所签房屋转让协议是否有效?


二、如双方所签房屋转让协议有效且李某、陈某存在违约行为,丁某能否同时主张违约金及赔偿损失。


【代理意见】(我所代理原告)


1、李某、陈某虽不是案涉房屋登记所有权人,但作为李某某第一顺位继承人,其有权处分案涉房屋。双方所签协议系双方真实意思表示,合法有效。


2、在订立合同时,李某、陈某故意隐瞒房屋登记产权人及案涉房产上存在贷款的事实。在此情况下,协议的有效履行需要陈某、李某还清案涉房屋的贷款,并办理继承,但其二人拒绝办理相关手续,已构成违约,故李某、陈某应承担违约金10万元。考虑到房屋差价损失为34.57万元,已超过双方约定的违约金,故应另行赔偿损失24.57万元。


【法院判决】


一审法院判决:


一、丁某与陈某、李某签订的《房屋买卖合同》于2017年1月11日解除。


二、陈某、李某于判决生效后10日内返还丁某定金1万元及该款自2016年11月24日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。


三、陈某、李某应于本判决生效后10日内赔偿丁某34.57万元。


李某、陈某不服,上诉至无锡市中级人民法院。无锡市中级人民法院经开庭审理,判决驳回上诉,维持原判。




【案例评析】


《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第二十九条规定,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。《物权法》第三十一条规定,依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。《中华人民共和国继承法》(以下简称《继承法》)第三十三条第一款:继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。


本案李某、陈某获得案涉房屋所有权的前提是接受继承,根据概括继承原理,李某、陈某依法承担案涉房产上的抵押债务。由于涉案房产未登记在李某、陈某名下,其二人需待还清银行贷款,解除他项权证,办理继承手续后方享有出让权能。李某、陈某未按约于2016年10月20日将产权转移给丁某,并拒绝继续履行,构成违约。


丁某同时主张违约金和损失得到了法院支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。                                


                                                    


【结语和建议】


本案的典型性在于,因继承取得不动产物权的权利人,在未办理权属变更登记时,是否可以对外转让?


买卖双方订立的合同,只要不违反法律禁止性规定,不具有可变更可撤销情形,即对双方具有约束力,任何一方均应当履行。


近两年来,随着房屋价格的快速增长,有些卖房人认为,只要适用定金法则双倍返还定金或者支付合同约定的违约金,就可以任意解除合同,然后将房屋再行高价出售获取利益,这是对法律的曲解。根据我国《合同法》之相关规定,违约方应当承担的违约责任不限于支付违约金;守约方可以选择是继续履行合同还是解除合同后由违约方赔偿全部损失(包括房屋差价、贷款利息、交易费用等)。


买房人主张损失,一般都会去中介网站摘抄交易挂牌价格,但挂牌价格不是真实的交易价格,不能真实地反映房子现有价值。如果不能提供已经交易成功的,同样户型、同样地段以及相同或相近楼层的房屋实际成交价格,就需要价格评估公司来进行鉴定。而鉴定的关键是确定评估基准日,评估该日涉案房屋的市值,再来判定其和合同签订时价格之间的差价,该差价损失应由违约方承担。


总之,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺;法律不可能让违约方从其违约行为中获利。      



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